GUIDE DU VENDEUR

I. La mise en vente

La mise en vente de son bien est une étape importante dans la vie de tout propriétaire. Souvent, on se sépare d’un bien chargé de souvenirs pour en créer de nouveaux.

L’estimation de valeur est cruciale et déterminera tout le reste du processus de vente. Certaines améliorations peuvent considérablement augmenter le prix de vente. Enfin l’annonce sera la clé de votre bien qui suscitera l’envie de le découvrir.

     a.   L’estimation de valeur

L’estimation du prix de vente constitue la première étape lorsque vous souhaitez vendre un bien immobilier sur le marché.

Cette étape est l’une des plus importantes car elle déterminera la vitesse à laquelle votre bien sera vendu. Une estimation trop haute risquerait de faire fuir les potentiels acheteurs qui connaissent les prix du marché. Tout comme une estimation trop basse laisserait sous-entendre la présence de vices importants.

L’agence RAAR Propriétés est spécialisée dans l’immobilier de charme et d’exception dans l’ouest parisien, et plus particulièrement sur le secteur de Saint Germain en Laye. Notre estimation est entièrement gratuite et vous sera proposée une fois l’analyse complète des points suivants effectuée :

  • Les caractéristiques intrinsèques de votre bien
  • L’emplacement
  • Le développement urbain à venir
  • Le prix des autres biens sur le marché (ceux en vente, vendus et invendus)
  • Les possibilités d’élévation, d’extension et de division de votre bien et de votre terrain

Ainsi, tout le potentiel de votre bien sera révélé ce qui vous permettra d’en tirer le meilleur profit.

      b.   Les conseils de mise en valeur

Nous instaurons et développons une véritable relation avec nos clients pour vous accompagner dans vos projets de vie. Aussi, si vous choisissez de placer votre confiance dans notre agence vous bénéficierez de toute notre expertise pour vous accompagner. Nous vous conseillons aux mieux pour mettre en valeur votre bien et optimiser son potentiel, c’est ce qu’on appelle le home staging.

Ce sont les détails qui font la différence. Lorsque vous vivez au quotidien dans votre bien, vous ne remarquez plus les éléments qui peuvent influencer la vente de manière positive ou négative. Notre équipe arrive avec un regard neuf et critique. Nous vous conseillons -si nécessaire- aussi bien sur l’aménagement, la décoration ou les petits travaux que vous pouvez réaliser facilement afin de valoriser au mieux votre bien.

     c.   Faire appel à un architecte

Que ce soit pour la mise en vente de votre bien ou pour faciliter une décision d’achat, l’aide d’un architecte peut s’avérer très précieuse.

Si vous habitez votre bien depuis plusieurs années et qu’aucun travaux n’a été réalisé depuis votre emménagement, alors quelques petites interventions peuvent faire la différence. En effet, des travaux de rafraîchissement (peinture, aménagement, ouverture d’une cloison) peuvent augmenter de manière considérable le prix de vente de votre bien.

En outre, l’absence de travaux à réaliser est bien souvent une réelle source de motivation à l’achat. Ainsi, en suivant quelques conseils avisés vous pouvez augmenter la valeur de votre bien et accélérer sa vente.

Par ailleurs, si vous ne souhaitez pas vous lancer dans des travaux avant la mise en vente de votre bien, ou que vous préférez laisser le choix de la décoration à votre acquéreur, vous pouvez néanmoins demander un avant-projet à un architecte pour aider les futurs acheteurs à se projeter.

     d.   L’annonce

Les photos présentées sur l’annonce seront les premières images que verront les potentiels futurs acquéreurs. Il est donc primordial que celles-ci soient attractives.

N’oubliez jamais : « On a qu’une seule chance de faire une bonne première impression », celle-ci peut donc être déterminante.

Pour la réalisation des annonces de vente de votre bien, nous faisons appel à un photographe professionnel afin de révéler votre bien sous ses plus beaux angles et avec de belles lumières.

L’annonce peut être diffusée par de nombreux moyens. Elle peut paraître en vitrine de l’agence, être directement envoyée aux acheteurs potentiels du portefeuille clients ou être diffusée sur les plateformes spécialisées sur internet. Si vous le souhaitez votre annonce peut également être publiée dans des journaux.

II. Les visites de votre bien

Les visites de votre bien commenceront très vite après la parution de l’annonce si celle-ci a été publiée au bon moment et au bon prix. Cette étape est très importante car elle permet de déclencher un coup de cœur chez les futurs acquéreurs.

Les visites doivent donc être préparées soigneusement et organisées.

     a.   La sélections des clients

Pour réaliser des visites qualitatives nous vérifions pour chacun des acheteurs potentiels son intérêt pour votre bien ainsi que sa solvabilité.

Les clients qui ne savent pas réellement ce qu’ils recherchent, ceux qui ont visité des dizaines de biens sans jamais se positionner ou ceux qui n’ont pas les ressources nécessaires pour l’acquisition de votre bien ne sont souvent pas des acquéreurs sérieux. Aussi, nous vous conseillons de les éviter pour ne pas vous faire perdre votre temps.

     b.   Comment préparer une visite

Une bonne visite est une visite préparée. Pour commencer, votre bien doit être d’une propreté exemplaire et parfaitement rangé pour inviter le visiteur à se projeter instantanément. Le futur acquéreur doit se sentir bien et surtout avoir envie de rester, de s’installer.

Évitez de surcharger les pièces pour dégager au maximum l’espace, rangez tous les éléments personnels comme les photos par exemple. Là encore, le but est que le visiteur se sente déjà chez lui et non chez vous.

L’agence RAAR Propriétés est là pour vous conseiller au mieux et vous aider à préparer votre bien aux visites.

Les visites doivent être organisées et proposer un sens de visite logique. Elles peuvent être réalisées par un agent immobilier ou par vous-même.

III. L'aspect technique et juridique de la vente

La vente d’un bien engendre plusieurs démarches administratives et juridiques bien souvent chronophages. De nombreux éléments sont à prendre en compte pour ne pas être pris au dépourvu.

RAAR Propriétés vous accompagne tout au long des procédures pour que toute la législation soit bien respectée et ne pas perdre de temps.

     a.   Le dossier de diagnostique technique

Lorsque vous vendez, vous devez fournir un Dossier des Diagnostics Techniques, dit DDT. Ce dernier varie selon la nature du bien, sa localisation et sa date de construction.

Ce dossier comprend différentes mesures et évaluations, relatives à la loi Carrez, la présence de plomb, d’amiante, de termites, à l’état de l’installation de gaz et de l’installation électrique, aux risques naturels et technologiques, à la performance énergétique du bâtiment et à l’assainissement.

Ce dossier est réalisé par des diagnostiqueurs certifiés. Notre agence est entourée d’entreprises partenaires avec laquelle elle négocie des tarifs préférentiels pour vous.

     b.   L’avant-contrat ou promesse de vente

Après une visite positive, les clients intéressés peuvent demander une contre visite pour confirmer leur attrait pour se bien ou faire chiffrer des travaux. Si leur coup de cœur se confirme ils feront une offre au prix ou légèrement en dessous s’ils souhaitent négocier. Vous pouvez alors accepter l’offre qui vous ai faite ou bien faire une contre-offre.

Une fois que les deux parties se sont mises d’accord sur le prix de vente du bien, un avant-contrat peut être établi. Il peut s’agir d’un acte sous seing privé ou d’un acte authentique.

C’est un contrat personnalisé, il peut contenir des conditions suspensives qui conditionneront la réalisation de la vente.

Il permet à l’acquéreur et au vendeur de mettre noir sur blanc l’objet de leur accord. Il retrace les droits et les obligations des deux parties. Les termes seront reproduits dans le contrat définitif.

Il peut se présenter sous deux formes :

  • La promesse unilatérale de vente :l’acheteur n’est pas engagé, il dispose, durant une période déterminée dans le contrat, d’un droit d’option sur le bien qu’il peut ou non lever.
  • La promesse synallagmatique ou compromis de vente :elle engage définitivement les deux parties. Dès lors que les conditions suspensives seront levées la vente sera considérée comme faite.

Dans les deux cas l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 7 jours. Durant cette période, aucune somme d’argent ne peut être versée, sauf lorsque l’acte sous seing privé est reçu par un professionnel. Il devra alors restituer les fonds reçus dans un délai de 21 jours en cas de rétractation de l’acheteur.

Après la signature de l’avant-contrat, si l’acquéreur renonce à la transaction, (dédit non prévu dans les conditions suspensives), une pénalité lui sera appliquée (souvent les 10% versés à la signature). Après signature du compromis de vente, celui qui se dédit peut également être contraint en justice à réaliser la vente.

Enfin le dossier de vente est un dossier annexé au compromis, il sera nécessaire lors de la signature de l’acte authentique. Il réunit les pièces et documents : plan cadastral, état hypothécaire, état daté en copropriété et dossier des diagnostics techniques obligatoires.

     c.   L’acte authentique

Un acte authentique est rédigé par un officier public (magistrat, maire…) ou un officier ministériel (notaire, huissier de justice…). Il permet de prouver que vous détenez un droit.

Faire appel à un notaire lors de la vente ou l’achat d’un bien confère une protection essentielle. Non seulement, il vous conseille au mieux de vos intérêts mais cet officier ministériel a pour double mission de s’assurer que votre choix est librement dicté et de conserver un double du document pendant 30 ans. Ainsi vous êtes assuré de la valeur de votre acte et d’avoir une copie à l’abri.

En outre, si la personne avec laquelle vous avez contracté ne respecte pas ses devoirs, vous pourrez l’y contraindre en faisant appel à un huissier de justice.

La réitération de la vente par acte notarié constitue l’ultime étape qui va permettre de procéder aux formalités de publicité foncière et de la rendre opposable aux tiers.  Elle a lieu une fois que toutes les conditions suspensives sont levées et que le dossier de vente est complet, environ trois mois après la signature de l’avant-contrat.

Dans le cas où aucun compromis de vente n’a été signé, le notaire doit accorder à l’acheteur un délai de réflexion de 7 jours, et doit, à cet effet, lui notifier le projet d’acte.

C’est au moment de la signature de l’acte définitif que l’argent de la vente sera versé au vendeur, que les clés seront remises au nouveau propriétaire et que le notaire recevra ses émoluments et l’agent immobilier ses honoraires. L’acquéreur recevra son titre de propriété quelques semaines plus tard à son domicile.

Ce guide a été réalisé afin de vous renseigner et vous conseiller sur les grandes étapes du processus de vente d’un bien immobilier. Nous sommes à votre entière disposition pour vous éclairer s’il restait quelques zones d’ombres.
Ce document n’a aucune valeur légale.

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